Corretor só pode cobrar comissão de negócio realizado

É fato corriqueiro a cobrança de comissões por intermediação de bens imóveis quando a negociação não tenha se efetivado por desistência do pretenso comprador que assinou uma proposta de compra, ou do vendedor que não tinha sua documentação desembaraçada, e muitas são as demandas judiciais ajuizadas por corretores de imóveis, cobrando comissões de um ou de outro, ainda em tramitação na justiça.

O corretor se vale do argumento de que prestou seus serviços; que diligenciou na oferta e na localização do potencial interessado e, por fim, logrou êxito na sua empreitada ao obter do proponente uma proposta de compra do imóvel, pelo preço e condições fixadas, e que o negócio só não se concretizou por sua culpa ou desinteresse do vendedor ou do comprador, portanto, que faz jus ao valor da comissão de intermediação pela prestação dos seus serviços.

Embora pareça notório que o corretor teria direito de receber a comissão de intermediação daquele que deu ensejo à cessação no negócio entabulado, posto que, ao exame superficial da matéria, se desincumbiu de sua tarefa, claramente delineada na "carta de opção" ou na "proposta de compra".

Mas, o direito não é examinado apenas com esta simplicidade e lógica. Já é dominante o entendimento jurisprudencial de que o corretor de imóveis não pode cobrar comissão se o negócio iniciado não se realizar. É que, quando o corretor recebe uma "carta de opção de venda", ou uma "proposta de compra", assume uma obrigação de resultado, não de meio. Assim, só faz jus à remuneração pactuada se o negócio intermediado se concluir.

Os tribunais têm entendido que é ineficaz a cláusula que impõe ônus a qualquer das partes, comprador ou vendedor, na hipótese de desistência ou frustração no negócio, pouco importando a razão.

A função do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado pela realização do negócio. Entretanto, o fechamento do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelas partes, que é o instrumento que firma a presunção do acordo final e torna obrigatório o contrato, ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei civil.

É importante salientar que a desistência do negócio, antes do aperfeiçoamento da compra e venda, não se confunde com o arrependimento posterior à conclusão do negócio, e a não realização do negócio implica forçosamente na ausência de "resultado útil do trabalho" do corretor, fato que afasta o seu direito à comissão.

Enfim, é bom saber que o corretor de imóvel não pode cobrar comissão do comprador, ou do vendedor, se qualquer destes desiste do negócio depois de assinada a "proposta de compra" ou da "opção de venda" e antes de assinada a promessa de compra e venda.

---